▲著住商不動產名經濟學家 亞太城市房地產研究院院長
  謝逸楓
  法制晚報訊2014年,中國房地產市場註定是充滿想像力的不平凡一年,開年樓市正式步入區域房價分化,深度調整期。前2月房地產市場整體面呈現“房市冷地市熱”走勢,可謂冰火兩重天。一信用貸款邊是一二線房價漲幅回落,部分二三線個別樓盤房價下降。一邊是一二線地價瘋漲,部分三四線商品房供大於求。
  受到地產大佬看空悲觀心理預期,杭州、常州、襄陽個盤降價促銷與香港兩盤降價,銀行貸停傳言,“崩盤、暴跌、拐點論”的討論之後,樓市低迷加重,觀褐藻醣膠望情緒越來越濃。供大於求的三四線樓市降溫速度猶如天氣,瞬間進入寒流模式,告別去年火熱的行情。
  毫無疑問,當下樓市“房市冷地市熱”現象背後,透露出樓市多重風險暗流涌動的信號威剛隨身碟,一是房市冷遇反映出,高房價脫節市場有效需求。二是地價瘋狂上漲,助推房價上漲的預期。三是地價走高,警示土地已成為地方債風險敞口的“虛幻遮羞布”。四是房價上漲動力增加,意味著未來調控進一步的升級。
  當前中國樓市“房冷地熱”僅僅是暫時性的,個別城市房企樓盤打折促銷也是市場分化與調整的個案表現。杭州、常州、襄陽出現樓盤“以價換量”的降價現象,屬於房企個案的市場行為,被誇大了,不值得大驚小怪。威剛外接硬碟一是銀行房地產不斷收縮,部分中小房企資金鏈頗為吃緊;二是商品房庫存量超過2008年,局部城市面臨市場供大於求,去庫存量仍是房企回收資金最大的殺手鐧;三是樓市調控與宏觀經濟政策走勢不明的情況下,現金為王符合部分中小房企發展與生存的現實需要。
  可以說,即使杭州爆發個別房企樓盤的業主打砸售樓部的違法事件,依然不會逆轉中國樓市上行預期,更加不會導致樓市崩盤、房價暴跌50%的可怕危機。因此,中國樓市總體發展雖好,但局部與區域風險加大,不利於樓市發展。一旦繼續全國蔓延與擴散,就無法控制局面。在一個不確定性的投資環境中,傻瓜都能賺錢的時代已經結束。
  實際上,不能把“杭州、常州、襄陽個盤中一批房源的房價下降現象解讀為“降價潮”,只能說是局部城市的部分樓盤價格開始鬆動。根據三個城市的個盤降價原因看,基本有四個共同點,第一,個別房企資金鏈面臨破裂,扛不住了;第二,銀行貸款收緊,融資困難。民間資本成本過高,吃不消;第三,商品房庫存量積壓大量資金,現金流短缺;第四,樓市調控抑制大量的投資與改善需求,剛需觀望心理情緒逐漸上升。
  因此,考慮到房貸與調控及房企自身的因素,不排除其他城市有部分中小房企加入降價的隊伍之中。但絕對不會出現全國性大規模的“降價潮”。
  相對2013年大幅度的上漲,2014年房價總體上仍穩中有漲。一方面是房市升值超過股市;另外一方面是地價上漲的勢頭不改,房企不缺錢,下降動力不足;三是一二線城市供不應求局面未徹底改變,難言下降。綜上所述,在調控不放鬆與房貸收緊及市場總體供應加大等經濟環境不利的背景下,2014年房價會告別暴漲,進入合理的穩定上漲區間。  (原標題:房價分化:樓市進入深度調整期)
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